Une lettre de résiliation de bail, ou lettre de congé, s’envoie par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou, pour un logement, par remise en main propre contre récépissé. Pour un logement vide, le préavis est de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou pour un motif prévu par la loi, à condition de l’indiquer dans la lettre et de le justifier ; il est toujours d’un mois en meublé. Pour un bail commercial, le locataire donne congé au moins 6 mois avant la fin d’une période triennale ; en dehors de ces échéances, il faut un motif légal (retraite, invalidité) ou l’accord du bailleur.
Vous trouverez ci-dessous quatre modèles gratuits, au format Word et PDF, puis les règles qui s’appliquent à chaque situation : calcul du préavis, motifs du préavis réduit, résiliation triennale, sortie anticipée d’un bail commercial et résiliation amiable.
Les modèles de lettres à télécharger
Chaque modèle contient des passages entre crochets à compléter et des options à supprimer selon votre cas. Ils sont à jour des textes en vigueur en octobre 2026 :
- Résiliation d’un bail d’habitation (logement vide avec préavis de 3 mois ou logement meublé avec préavis d’un mois) : Word | PDF
- Préavis réduit à 1 mois pour un logement vide, avec la liste des motifs légaux et des justificatifs : Word | PDF
- Congé du locataire d’un bail commercial, à l’échéance triennale ou pour départ à la retraite : Word | PDF
- Convention de résiliation amiable d’un bail commercial, à signer par les deux parties : Word | PDF
Résilier un bail d’habitation : forme et contenu de la lettre
Le locataire peut quitter son logement à tout moment, sans avoir à se justifier, dès lors qu’il respecte le préavis. Le congé doit émaner de chaque titulaire du bail : un couple marié ou pacsé signataire envoie une lettre commune, sinon l’époux ou le partenaire qui reste conserve le bail et celui qui part demeure solidaire du loyer dans les conditions prévues par la loi.
Les mentions à faire figurer
- les noms et adresses du locataire et du bailleur ou de son agence ;
- l’adresse précise du logement loué et la date de signature du bail ;
- la volonté claire de donner congé, avec la référence à la loi du 6 juillet 1989 ;
- la durée du préavis et, pour un préavis d’un mois en logement vide, le motif invoqué et le justificatif joint ;
- une proposition de date pour l’état des lieux de sortie et l’adresse où restituer le dépôt de garantie.
Les modes d’envoi valables
Trois modes sont admis : la lettre recommandée avec avis de réception, l’acte de commissaire de justice et la remise en main propre contre émargement ou récépissé. Un simple e-mail n’a aucune valeur, même si le bailleur répond pour l’accepter. La lettre recommandée électronique est valable, mais si le bailleur est un particulier, il doit avoir accepté ce mode d’envoi au préalable. Une fois le congé reçu, vous ne pouvez plus revenir dessus sans l’accord du bailleur.
Le calcul du préavis
Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre, et se calcule de date à date. Un congé de 3 mois reçu le 5 septembre prend fin le 5 décembre à minuit ; un préavis d’un mois commencé le 30 janvier expire le dernier jour de février. Si la lettre n’est pas retirée par le bailleur et vous revient, le congé n’est pas valable : renvoyez-le par commissaire de justice. Le loyer et les charges restent dus jusqu’à la fin du préavis, au prorata des jours pour le dernier mois, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l’accord du bailleur.
Préavis réduit à 1 mois : les motifs et les justificatifs
La recherche « préavis logement 1 mois nouvelle loi » renvoie en réalité à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, complété au fil des réformes (loi ALUR de 2014 pour les zones tendues, puis les cas de violences au sein du couple). Aucune loi de 2025 ou 2026 n’a créé de préavis d’un mois généralisé. En logement vide, le préavis passe à un mois uniquement dans les cas suivants, et à condition de mentionner le motif dans la lettre ; à défaut, les 3 mois s’appliquent.
| Motif | Justificatif à joindre |
|---|---|
| Logement situé en zone tendue | Aucun : indiquer l’adresse et le bénéfice du préavis réduit |
| Obtention d’un premier emploi | Contrat de travail ou attestation de l’employeur |
| Mutation professionnelle, à votre initiative ou à celle de l’employeur | Attestation de mutation, proche de la date du congé |
| Perte d’emploi | Attestation de l’employeur ou de France Travail |
| Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi | Justificatifs de la perte d’emploi et du nouvel emploi |
| État de santé justifiant un changement de domicile | Certificat médical |
| Bénéficiaire du RSA ou de l’AAH | Attestation de la CAF ou de la MSA |
| Attribution d’un logement social | Courrier d’attribution du bailleur social |
| Violences au sein du couple ou sur un enfant du foyer | Ordonnance de protection, condamnation de moins de 6 mois ou pièce attestant de poursuites |
Deux situations reviennent souvent et ne suffisent pas à elles seules. Le simple rapprochement du lieu de travail n’ouvre droit au mois de préavis que s’il s’agit d’une mutation, d’un premier emploi ou d’un nouvel emploi après une perte d’emploi. La séparation d’un couple ne réduit pas non plus le préavis, sauf en cas de violences. Pour savoir si votre commune est en zone tendue, utilisez le simulateur de Service Public : la liste, élargie par un décret d’août 2023, couvre notamment l’agglomération parisienne et la plupart des grandes agglomérations. En meublé, le préavis du locataire est toujours d’un mois, sans motif.
Après l’envoi : état des lieux et dépôt de garantie
Pendant le préavis, le bailleur peut organiser des visites aux heures prévues par le bail. L’état des lieux de sortie se fait contradictoirement, en général le dernier jour du préavis, et se compare à celui d’entrée. Le bailleur restitue le dépôt de garantie dans le mois de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et dans les 2 mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. Chaque mois de retard ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges. Vous ne pouvez pas imputer le dépôt de garantie sur vos derniers loyers.
Bail commercial : la lettre de congé triennal
Le bail commercial est conclu pour 9 ans au moins, mais le locataire peut en sortir sans motif à la fin de chaque période de 3 ans (article L. 145-4 du Code de commerce). Le congé est adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, et doit parvenir au bailleur au moins 6 mois avant l’échéance triennale. Passé ce délai, le congé ne prend effet qu’à l’échéance triennale suivante, et les loyers restent dus jusque-là.
Exemple : pour un bail qui a pris effet le 1er juillet 2024, la première période triennale s’achève le 30 juin 2027. Le congé doit être reçu au plus tard fin décembre 2026 : envoyez-le dès novembre pour ne pas dépendre des délais de distribution. Le locataire n’a pas à motiver sa décision. Ces règles ne valent pas pour un bail précaire ou dérogatoire, conclu pour 3 ans au plus, qui prend fin à son terme sans faculté triennale et dont la sortie anticipée dépend de ses propres clauses.
La faculté de résiliation triennale peut être écartée par une clause du bail dans quatre cas seulement : les baux conclus pour plus de 9 ans, les locaux construits en vue d’une seule utilisation, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage. Relisez votre bail avant d’envoyer la lettre : si la clause existe et qu’elle est valable, le congé triennal ne produira pas d’effet. À l’échéance des 9 ans, la question devient celle du renouvellement du bail commercial, avec ses propres délais.
Résilier un bail commercial hors période triennale
En dehors des échéances triennales, le locataire ne peut pas partir à sa guise : un départ matériel ne met pas fin à ses obligations. Cinq voies existent néanmoins, résumées dans le tableau.
| Situation | Conditions | Forme et délai |
|---|---|---|
| Retraite ou pension d’invalidité | Commerçant en entreprise individuelle, associé unique d’EURL ou gérant majoritaire de SARL depuis au moins 2 ans | Congé à tout moment, 6 mois à l’avance, par lettre recommandée AR ou acte |
| Décès du locataire | Les héritiers ne souhaitent pas poursuivre le bail | Congé par lettre recommandée AR ou acte |
| Résiliation amiable | Accord du bailleur | Aucune forme imposée, convention écrite conseillée |
| Résiliation judiciaire | Manquement grave du bailleur (grosses réparations non faites, local non conforme à sa destination) | Demande au tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble |
| Cession du bail ou du fonds | Respect des clauses du bail ; la cession avec le fonds ne peut pas être interdite | Acte de cession porté à la connaissance du bailleur dans les formes prévues au bail ; garantie du cédant limitée à 3 ans |
La cession n’est pas à proprement parler une résiliation, mais c’est souvent la solution la plus rentable : le locataire sortant transmet son droit au bail, seul ou avec le fonds, et récupère un prix au lieu de verser une indemnité. Une clause de garantie solidaire peut le rendre responsable des loyers impayés par son successeur, dans la limite de 3 ans à compter de la cession. La sous-location, elle, suppose l’accord exprès du bailleur.
La résiliation amiable du bail commercial
Bailleur et locataire peuvent mettre fin au bail d’un commun accord, à tout moment, y compris pendant la première période triennale. Aucune forme n’est imposée, mais l’accord doit pouvoir être prouvé : une convention écrite et signée par les deux parties est indispensable. Elle précise :
- la date d’effet de la résiliation et la date de remise des clés ;
- les modalités de l’état des lieux de sortie et des éventuelles remises en état ;
- le solde des loyers et charges, le sort du dépôt de garantie et le montant de toute indemnité, versée par l’une ou l’autre partie ;
- la renonciation réciproque à toute réclamation au titre du bail.
Avant de signer, le bailleur vérifie auprès du greffe du tribunal de commerce si le fonds est grevé d’inscriptions (nantissement, privilège du vendeur). Si c’est le cas, il notifie la résiliation aux créanciers inscrits par lettre recommandée ou par acte, et elle ne devient définitive qu’un mois après cette notification. Dans la négociation, le locataire qui présente un repreneur solvable ou accepte de partir plus tôt obtient plus facilement l’accord du bailleur ; celui-ci peut, de son côté, monnayer son accord par une indemnité de sortie.
Quand c’est le bailleur qui résilie
Le bailleur ne dispose pas de la faculté triennale libre : il ne peut reprendre les locaux à la fin d’une période de 3 ans que pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, réaliser des travaux de restauration immobilière ou transformer l’immeuble en logements, ou reprendre un local d’habitation accessoire inoccupé, par congé délivré par acte de commissaire de justice 6 mois à l’avance et, en principe, contre une indemnité d’éviction. En cours de bail, il peut demander la résiliation judiciaire pour faute grave du locataire (loyers impayés, défaut d’assurance, sous-location non autorisée) ou mettre en œuvre la clause résolutoire : un commandement délivré par commissaire de justice laisse au locataire un mois pour régulariser. Depuis la loi du 26 mai 2026, le juge n’accorde de délais de paiement suspendant cette clause que si le locataire peut apurer sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Le bailleur doit par ailleurs restituer le dépôt de garantie dans les 3 mois de la remise des clés pour les départs intervenus depuis le 26 août 2026. Avant de rendre les clés, faites établir un état des lieux de sortie du local commercial contradictoire.
Questions fréquentes
Comment rédiger une lettre de résiliation de bail ?
Indiquez vos coordonnées et celles du bailleur, l’adresse du logement ou du local, la date du bail, votre décision de donner congé avec la référence au texte applicable, la durée du préavis et la date de départ prévue. Pour un préavis réduit, ajoutez le motif et le justificatif. Envoyez la lettre en recommandé avec avis de réception et conservez la preuve.
Peut-on résilier son bail par e-mail ?
Non. Un e-mail simple ne fait pas courir le préavis, même si le bailleur en accuse réception. Seuls la lettre recommandée avec avis de réception, la lettre recommandée électronique acceptée par le destinataire, l’acte de commissaire de justice et, pour un logement, la remise en main propre contre récépissé sont valables.
Est-il possible de résilier un bail commercial avant 3 ans ?
Seulement par accord amiable avec le bailleur, par une cession du bail ou du fonds, ou si vous remplissez les conditions de départ à la retraite ou d’invalidité. Une faute grave du bailleur peut aussi justifier une résiliation judiciaire. À défaut, les loyers restent dus jusqu’à la première échéance triennale.
Comment casser un bail commercial 3-6-9 ?
Le locataire envoie son congé au moins 6 mois avant la fin de la 3e, de la 6e ou de la 9e année, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, sans avoir à se justifier. Vérifiez au préalable que le bail ne contient pas de clause excluant cette faculté, possible pour les bureaux, les entrepôts et les locaux monovalents.
Le préavis d’un mois s’applique-t-il en cas de séparation ?
Non, la séparation n’est pas un motif de préavis réduit, sauf si l’un des membres du couple est victime de violences et peut produire une ordonnance de protection, une condamnation récente ou une pièce attestant de poursuites. Si le logement est en zone tendue, le mois s’applique de toute façon, quel que soit le motif du départ.
Sources
- Service Public, « Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d’habitation) », vérifié le 16 avril 2026.
- Entreprendre Service Public, « Résilier un bail commercial », vérifié le 28 mai 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15, 22 et 25-8 ; Code de commerce, articles L. 145-4, L. 145-16-2, L. 145-40 et L. 145-41.
- Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, synthèse publiée par le Conseil supérieur du notariat.
