Renouvellement du bail commercial : conditions, procédure, loyer et modèle de demande

Un bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement. À l’échéance des 9 ans, le renouvellement suppose soit un congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur au moins 6 mois avant la fin du bail, soit une demande de renouvellement du locataire dans les 6 mois qui précèdent l’échéance ou à tout moment pendant la tacite prolongation. Si personne ne bouge, le bail se poursuit aux mêmes conditions pour une durée indéterminée. Le bail renouvelé dure en principe 9 ans et son loyer reste plafonné à la variation de l’indice, sauf exceptions.

Le locataire qui remplit les conditions légales bénéficie d’un véritable droit au renouvellement, souvent appelé « propriété commerciale » : le bailleur peut refuser, mais il doit alors en principe verser une indemnité d’éviction. Ce guide reprend les conditions, la procédure de chaque côté, la fixation du loyer, les changements introduits par la loi du 26 mai 2026 et le cas du bail professionnel. Un modèle de demande de renouvellement est téléchargeable plus bas.

Qui a droit au renouvellement du bail commercial ?

Le droit au renouvellement est réservé au locataire qui réunit trois conditions à la date du congé ou de sa demande (article L. 145-8 du Code de commerce). Une seule condition manquante suffit à le priver de ce droit, et donc de l’indemnité d’éviction en cas de refus :

• être propriétaire du fonds de commerce ou artisanal exploité dans les lieux ;
• être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises pour les artisans, pour l’activité et l’établissement concernés ;
• avoir exploité effectivement le fonds au cours des 3 années qui précèdent l’expiration du bail ou de sa prolongation, de façon réelle, régulière et conforme à la destination prévue au bail.

Le cessionnaire d’un fonds de commerce peut ajouter à sa propre durée d’exploitation celle de son vendeur pour atteindre les 3 ans. En revanche, celui qui rachète le seul droit au bail dans les 3 dernières années ne remplit pas la condition d’exploitation : il a intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement avant de signer. Le titulaire d’un bail précaire ou dérogatoire n’a, lui, aucun droit au renouvellement tant que la durée cumulée de ses baux ne dépasse pas 3 ans.

Le bail commercial se renouvelle-t-il automatiquement ?

Non. À l’arrivée du terme, en l’absence de congé et de demande de renouvellement, le bail ne se renouvelle pas : il se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée, aux clauses et conditions du bail initial. Il s’agit du même contrat, pas d’un nouveau bail, ce qui a trois conséquences pratiques.

D’abord, le loyer ne change pas, en dehors de la révision triennale. Ensuite, chaque partie peut y mettre fin à tout moment par un congé donné par acte de commissaire de justice au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour d’un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre). Enfin, si la prolongation porte la durée totale du bail au-delà de 12 ans, le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement et peut être fixé à la valeur locative, souvent bien plus élevée. C’est la raison pour laquelle les requêtes « bail commercial 12 ans » inquiètent tant de commerçants : laisser filer la prolongation coûte cher au locataire dont le quartier s’est valorisé.

Le renouvellement à l’initiative du bailleur

Le bailleur qui souhaite renouveler, souvent pour obtenir un nouveau loyer, délivre un congé avec offre de renouvellement par acte de commissaire de justice, au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail. Pendant la tacite prolongation, le congé doit être donné 6 mois à l’avance et pour le dernier jour d’un trimestre civil. Il peut proposer un loyer, calculé selon la variation de l’indice ou, s’il estime remplir les conditions du déplafonnement, à la valeur locative.

Le locataire qui reçoit ce congé dispose de trois options :

• accepter le renouvellement et le loyer proposé, expressément par lettre recommandée ou par acte, ou tacitement, par exemple en payant le nouveau loyer ;
• accepter le principe du renouvellement mais contester le loyer : les parties négocient, puis saisissent si besoin la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux ;
• refuser l’offre : le bail prend fin à la date du congé, sans indemnité d’éviction puisque c’est le locataire qui renonce.

Le renouvellement à l’initiative du locataire

Le locataire qui n’a reçu aucun congé peut prendre les devants. Sa demande de renouvellement est adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment pendant sa prolongation (article L. 145-10 du Code de commerce). Elle doit, à peine de nullité, reproduire l’alinéa de cet article qui informe le bailleur de son délai de réponse.

Le bailleur dispose de 3 mois pour faire connaître, dans les mêmes formes, son refus motivé. À défaut de réponse, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le nouveau bail prend effet à l’expiration du bail précédent ou, si la demande intervient pendant la prolongation, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. La demande peut contenir une proposition de loyer, mais ce n’est pas une obligation ; si le bailleur veut obtenir une hausse, il doit la réclamer de son côté.

Téléchargez notre modèle de demande, qui reprend la mention obligatoire de l’article L. 145-10 : modèle de demande de renouvellement de bail commercial (Word) ou version PDF. Envoyez-le en recommandé avec accusé de réception et conservez la preuve de dépôt : c’est la date de réception qui fait courir le délai de 3 mois.

Les délais à surveiller

La plupart des litiges de renouvellement naissent d’un délai manqué. Le tableau rassemble les échéances fixées par le Code de commerce, de la préparation du congé à l’action en justice.

Étape	Délai	Forme
Congé du bailleur avec offre de renouvellement	Au moins 6 mois avant l’échéance (et pour la fin d’un trimestre civil pendant la prolongation)	Acte de commissaire de justice
Demande de renouvellement du locataire	Dans les 6 mois précédant l’échéance ou à tout moment pendant la prolongation	Lettre recommandée AR ou acte de commissaire de justice
Réponse du bailleur à la demande	3 mois, sinon acceptation du principe	Mêmes formes que la demande
Contestation d’un refus ou demande d’indemnité d’éviction	2 ans	Assignation devant le tribunal judiciaire
Action en fixation du loyer renouvelé	2 ans à compter de la prise d’effet du nouveau bail	Mémoire préalable, puis juge des loyers commerciaux
Droit de repentir du bailleur	15 jours après la décision définitive fixant l’indemnité	Acte de commissaire de justice

Le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction

Le bailleur peut toujours refuser de renouveler, mais ce refus a un prix : il doit verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé (article L. 145-14). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation d’un fonds de même valeur. Tant qu’il n’a pas reçu cette indemnité, le locataire peut rester dans les lieux aux conditions du bail expiré, en payant une indemnité d’occupation.

Le refus peut intervenir sans indemnité dans des cas limités :

• un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, comme des loyers impayés ou un défaut d’exploitation ; lorsqu’il s’agit d’une infraction qui se poursuit, le bailleur doit d’abord adresser une mise en demeure restée sans effet pendant un mois ;
• un immeuble à démolir parce qu’il est en état d’insalubrité reconnu par l’autorité administrative ou qu’il ne peut plus être occupé sans danger ;
• la reprise des locaux d’habitation accessoires pour y loger le bailleur ou un proche, dans les conditions de l’article L. 145-22.

Lorsque le montant de l’indemnité fixé par le juge lui paraît trop lourd, le bailleur peut exercer son droit de repentir dans les 15 jours qui suivent la décision devenue définitive : il consent finalement au renouvellement et supporte les frais de l’instance, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller.

Comment est fixé le loyer du bail renouvelé ?

Les parties fixent librement le loyer du bail renouvelé. Faute d’accord, le loyer est plafonné : sa hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou, pour les activités tertiaires, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation du loyer initial (article L. 145-34). La formule consiste à multiplier le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement, puis à le diviser par l’indice de même trimestre 9 ans plus tôt.

Exemple publié par l’administration : un bail conclu le 1er décembre 2015 avec un loyer annuel de 10 000 € et renouvelé le 1er décembre 2024 voit son loyer plafonné à 10 000 × 137,71 / 108,38, soit 12 706 €, 137,71 étant l’ILC du 3e trimestre 2024 et 108,38 celui du 3e trimestre 2015. Les derniers indices sont publiés chaque trimestre par l’Insee.

Le plafonnement saute et le loyer est fixé à la valeur locative dans plusieurs situations : bail conclu pour plus de 9 ans, prolongation tacite au-delà de 12 ans, modification notable en cours de bail des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité, et locaux construits en vue d’une seule utilisation ou à usage exclusif de bureaux. Lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou d’une clause fixant une durée de bail supérieure à 9 ans, la hausse est étalée : elle ne peut pas dépasser 10 % du loyer acquitté l’année précédente, par année.

En cas de désaccord, chaque partie peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, placée auprès de la préfecture, qui rend un avis dans un délai de 3 mois. La saisine n’est pas obligatoire : le juge des loyers commerciaux, au tribunal judiciaire, peut être saisi directement après l’envoi d’un mémoire préalable par lettre recommandée. Pendant la procédure, le locataire continue de payer l’ancien loyer.

Ce que la loi du 26 mai 2026 change au renouvellement

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, modifie plusieurs règles du statut. Trois d’entre elles se jouent au moment du renouvellement :

• Garanties plafonnées : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, le dépôt de garantie ne peut pas excéder un trimestre de loyer, et la même limite s’applique aux autres garanties (caution, garantie bancaire, nantissement). Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du locataire.
• Clause « tunnel » : le bail peut désormais encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’ILC utilisée pour la révision du loyer. Pour les baux en cours, cette clause peut être introduite au renouvellement.
• Paiement mensuel : le locataire d’un local de commerce de détail, de gros ou de services commerciaux ou artisanaux peut exiger de payer son loyer chaque mois, même si le bail prévoit un paiement trimestriel, à condition de ne pas avoir d’arriérés non contestés. Cette règle s’applique déjà aux baux en cours.

La loi impose aussi au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans les 3 mois de la remise des clés lorsque le locataire quitte les lieux, ce qui concerne les fins de bail sans renouvellement.

Préparer le renouvellement : la check-list du locataire

Un renouvellement se prépare un an avant l’échéance. Les points suivants évitent les mauvaises surprises :

1. retrouvez la date exacte de prise d’effet du bail et calculez l’échéance des 9 ans et le seuil des 12 ans ;
2. vérifiez que votre immatriculation au RCS ou au RNE mentionne bien l’adresse des locaux et l’activité exercée ;
3. rassemblez les preuves d’exploitation effective des 3 dernières années (bilans, factures, relevés de caisse) ;
4. calculez le loyer plafonné avec les indices Insee et comparez-le aux loyers pratiqués dans la rue ;
5. listez les clauses à renégocier : destination, travaux, charges, garanties, clause tunnel, paiement mensuel ;
6. exigez du bailleur les annexes à jour, dont un DPE valide et un état des risques de moins de 6 mois, détaillés dans notre guide des diagnostics obligatoires du bail commercial.

Renouvellement d’un bail professionnel : des règles différentes

Le bail professionnel, utilisé par les professions libérales non commerçantes, ne relève pas du statut des baux commerciaux mais de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Il est conclu pour 6 ans au minimum et, au terme prévu, il est reconduit tacitement pour la même durée si aucune des parties n’a donné congé. Le locataire peut le quitter à tout moment avec un préavis de 6 mois ; le bailleur ne peut donner congé que pour l’échéance du bail, en respectant le même préavis, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Le locataire professionnel n’a ni droit au renouvellement ni droit à une indemnité d’éviction : le bailleur peut refuser la reconduction sans motif ni compensation, et le loyer de la nouvelle période se négocie librement. Les parties peuvent toutefois choisir, par une clause expresse, de soumettre leur bail professionnel au statut des baux commerciaux, ce qui ouvre au locataire la protection décrite dans ce guide.

Questions fréquentes

Comment renouveler un bail commercial 3-6-9 au bout de 9 ans ?

Dans les 6 mois qui précèdent la fin des 9 ans, le locataire envoie une demande de renouvellement par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice, ou bien le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement au moins 6 mois avant l’échéance. Sans l’une de ces démarches, le bail se prolonge tacitement sans être renouvelé.

Que se passe-t-il si le bailleur refuse le renouvellement ?

Le bailleur doit motiver son refus et, sauf motif grave et légitime ou cas prévu par la loi, verser une indemnité d’éviction couvrant la valeur du fonds et les frais de réinstallation. Le locataire dispose de 2 ans pour contester le refus ou réclamer l’indemnité devant le tribunal judiciaire, et reste dans les lieux jusqu’au paiement.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer au renouvellement ?

Oui, dans la limite de la variation de l’ILC ou de l’ILAT depuis le loyer initial, sauf cas de déplafonnement : bail de plus de 9 ans, prolongation au-delà de 12 ans, modification notable des éléments de la valeur locative, bureaux ou locaux monovalents. Dans ces cas, le loyer peut rejoindre la valeur locative, avec un étalement de 10 % par an pour certains d’entre eux.

Le renouvellement peut-il se faire avec de nouvelles conditions ?

Le renouvellement se fait en principe aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve du loyer. Les parties restent libres de modifier d’autres clauses d’un commun accord, par exemple la destination, la répartition des travaux ou les garanties, à condition de respecter les règles d’ordre public du statut, comme l’inventaire limitatif des charges.

Peut-on quitter les lieux au moment du renouvellement ?

Oui. Le locataire qui ne souhaite pas poursuivre donne congé pour la fin du bail, au moins 6 mois à l’avance, ou refuse l’offre de renouvellement du bailleur. Pour partir avant l’échéance, il doit passer par la résiliation triennale ou un accord amiable, détaillés dans notre guide de la lettre de résiliation de bail, avec des modèles prêts à l’emploi.

Sources

• Entreprendre Service Public, « Renouvellement ou prolongation tacite du bail commercial », vérifié le 10 octobre 2025.
• Code de commerce, articles L. 145-8 à L. 145-12, L. 145-14, L. 145-17, L. 145-33, L. 145-34, L. 145-57, L. 145-58 et L. 145-60.
• Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, présentée par le Conseil supérieur du notariat (notaires.fr, mise à jour du 17 août 2026).
• Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 57 A (bail professionnel).