Pour un bail commercial, le bailleur doit annexer au contrat le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, si le local se trouve dans une zone à risques, l’état des risques (ERP) daté de moins de 6 mois. S’y ajoutent les annexes propres au statut des baux commerciaux (état des lieux, inventaire des charges, état des travaux), l’annexe environnementale au-delà de 2 000 m² et, pour un immeuble dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997, le dossier technique amiante, qui doit être tenu à la disposition du locataire. Les diagnostics plomb, termites, électricité et gaz ne s’imposent pas à un bail purement commercial.
Ce dossier se constitue avant la signature et se met à jour à chaque nouveau bail, renouvellement compris. Voici, document par document, ce que dit la réglementation en vigueur en 2026, ce que coûte chaque diagnostic et ce que risque un bailleur qui l’oublie.
Le dossier obligatoire en un coup d’œil
Le tableau ci-dessous recense les pièces à fournir au locataire d’un local commercial, le cas qui déclenche l’obligation, leur durée de validité et le texte qui les impose. La colonne « Forme » distingue ce qui doit être annexé au bail de ce qui doit seulement être communiqué ou tenu à disposition.
| Document | Quand est-il exigé ? | Validité | Forme | Texte |
|---|---|---|---|---|
| DPE | Tout local loué, sauf exemptions (voir plus bas) | 10 ans | Annexé au bail | Art. L. 126-29 CCH |
| État des risques (ERP) | Local situé dans une zone à risques listée par arrêté préfectoral | 6 mois | Annexé au bail | Art. L. 125-5 C. env. |
| Dossier technique amiante (DTA) | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si aucun matériau amianté repéré | Tenu à disposition, fiche récapitulative communiquée | Art. R. 1334-29-5 CSP |
| État des lieux d’entrée | Tous les baux commerciaux | Sans objet | Joint au bail | Art. L. 145-40-1 C. com. |
| Inventaire des charges, impôts et taxes | Tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 | Sans objet | Annexé au bail | Art. L. 145-40-2 C. com. |
| État des travaux (3 ans passés, 3 ans à venir) | Tous les baux commerciaux | Mis à jour tous les 3 ans | Annexé au bail | Art. L. 145-40-2 C. com. |
| Annexe environnementale | Bureaux ou commerces de plus de 2 000 m² | Bilan annuel | Annexée au bail | Art. L. 125-9 C. env. |
| Attestation OPERAT | Bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m² | Annuelle | Annexée à titre d’information | Dispositif éco-énergie tertiaire |
L’état des lieux mérite un soin particulier : en son absence, le bailleur qui n’a pas tout fait pour l’établir ne peut pas se prévaloir de la présomption de bon état des locaux à la sortie. Notre guide de l’état des lieux d’un local commercial détaille son contenu et la procédure en cas de désaccord.
Le DPE dans un bail commercial
Le DPE classe le local de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. L’article L. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation impose de le joindre au contrat lors de la location de tout ou partie d’un bâtiment, à l’exception des baux ruraux et des locations saisonnières. Le bail commercial, le bail professionnel et le bail précaire ou dérogatoire sont donc concernés. C’est le propriétaire qui le commande et le paie : il ne peut pas en transférer la charge au locataire par une clause du bail.
Les locaux dispensés de DPE
Certains bâtiments échappent à l’obligation. Si votre local entre dans l’une des catégories suivantes, le bail peut être signé sans DPE, mais il est prudent de mentionner la dispense dans l’acte :
- bâtiments indépendants d’une surface de plancher inférieure à 50 m² ;
- constructions provisoires prévues pour une durée de 2 ans au plus ;
- bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels dont le chauffage ou la climatisation pour l’occupation humaine consomme peu d’énergie ;
- lieux de culte ;
- monuments historiques classés ou inscrits ;
- bâtiments non chauffés, ou chauffés uniquement par une cheminée à foyer ouvert et sans système de refroidissement.
Durée de validité et DPE anciens
Un DPE est valable 10 ans. Les diagnostics établis avant la réforme du 1er juillet 2021 ont toutefois vu leur validité raccourcie : ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont expiré le 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Un bail signé ou renouvelé en 2026 avec un DPE de 2019 repose donc sur un document périmé. Des travaux touchant au chauffage, à l’isolation ou à la ventilation justifient aussi un nouveau diagnostic, même avant l’échéance des 10 ans.
Ce que le locataire peut opposer au bailleur
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE n’a plus une simple valeur informative : le locataire peut se prévaloir de ses informations contre le bailleur, seules les recommandations de travaux restant purement indicatives. Un local annoncé en classe C qui se révèle bien plus énergivore peut fonder une demande de dommages-intérêts ou une discussion sur le loyer, à condition de prouver un préjudice. Pour les locaux tertiaires, la méthode repose sur les consommations réelles relevées sur les factures ; faute de factures exploitables, le diagnostiqueur peut rendre un DPE sans étiquette, dit « DPE vierge », que la réforme de 2021 a supprimé pour les logements mais pas pour les bureaux et commerces.
Prix d’un DPE de local commercial
Le tarif est libre. Les grilles publiées en 2026 par des diagnostiqueurs spécialisés situent un petit bureau ou une boutique de moins de 200 à 250 m² autour de 300 à 500 € HT, avec des prix plus élevés à Paris et en petite couronne ; les grands ensembles tertiaires dépassent souvent 1 000 €. Le DPE d’un local tertiaire doit être établi par un diagnostiqueur certifié avec la mention adaptée : vérifiez sa certification sur l’annuaire officiel du ministère avant de commander. Demandez plusieurs devis, car les écarts dépassent fréquemment 50 % pour une même surface.
L’état des risques (ERP) : obligatoire selon la commune
L’ERP informe le locataire des risques auxquels le local est exposé. Il est obligatoire lorsque le bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, dans une zone de sismicité, dans une zone à potentiel radon significatif, dans une zone exposée au recul du trait de côte ou dans un secteur soumis aux obligations de débroussaillement. Pour savoir si votre local est concerné, saisissez son adresse sur le portail Géorisques ou consultez l’arrêté préfectoral qui liste les communes soumises à l’obligation dans votre département.
Le document doit dater de moins de 6 mois à la signature. Le bailleur peut le remplir lui-même à partir du portail Géorisques ou le confier à un diagnostiqueur. Il comporte :
- la liste des risques naturels, miniers et technologiques qui concernent la parcelle, avec les plans de prévention applicables ;
- le zonage sismique et le potentiel radon de la commune ;
- les extraits de cartographie qui situent le local par rapport aux zones exposées.
Le bailleur y mentionne aussi les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique pendant la période où le bailleur a été propriétaire. Depuis le 1er janvier 2023, l’information sur les risques doit être délivrée dès la première visite du local, et non plus seulement à la signature. Lorsque le terrain est situé dans un secteur d’information sur les sols, une information écrite sur la pollution des sols est également jointe au bail.
Amiante : le dossier technique à tenir à disposition
Pour un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire doit faire établir un repérage de l’amiante et constituer un dossier technique amiante (DTA). Le Code de commerce n’impose pas d’annexer ce dossier au bail commercial, mais le propriétaire doit le tenir à jour et à la disposition des occupants, et leur communiquer sa fiche récapitulative dans le mois qui suit sa constitution ou sa mise à jour. En pratique, la remise d’une copie au locataire lors de la signature évite toute contestation.
Un repérage négatif n’a pas de date limite. En présence de matériaux amiantés, le dossier prévoit une surveillance périodique, avec une nouvelle évaluation au plus tard tous les 3 ans pour certains matériaux, ou des travaux de retrait ou de confinement. Le locataire qui envisage des travaux d’aménagement (faux plafonds, cloisons, sols) doit consulter ce dossier avant de lancer le chantier : les entreprises intervenantes en ont besoin pour protéger leurs salariés.
Les annexes propres au bail commercial
La loi Pinel du 18 juin 2014 a ajouté au statut des baux commerciaux trois annexes qui ne relèvent pas du diagnostic technique mais conditionnent la répartition des dépenses entre les parties :
- l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement ou par un commissaire de justice, frais partagés par moitié ;
- l’inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances et leur répartition : aucune dépense absente de cet inventaire ne peut être refacturée au locataire ;
- l’état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage sur les 3 années suivantes, avec un budget, et l’état récapitulatif des travaux réalisés sur les 3 années précédentes avec leur coût. Le bailleur doit renouveler cette information tous les 3 ans.
Deux obligations visent les grandes surfaces. Un bail portant sur plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces comporte une annexe environnementale (dite « annexe verte ») qui décrit les équipements énergétiques, les consommations annuelles d’eau et d’énergie et la quantité de déchets ; les parties se communiquent ces données chaque année. Dans un bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m², le propriétaire annexe en outre la dernière attestation annuelle générée par la plateforme OPERAT, qui retrace les consommations déclarées au titre du dispositif éco-énergie tertiaire.
Renouvellement, cession, bail professionnel ou mixte : les cas particuliers
Au renouvellement du bail
Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat : le bailleur doit fournir un DPE en cours de validité et un ERP de moins de 6 mois, et actualiser l’inventaire des charges et l’état des travaux. Un bail qui se poursuit par tacite prolongation reste en revanche le même contrat, sans nouvelle obligation d’annexe. Les étapes et délais à respecter sont expliqués dans notre dossier sur le renouvellement du bail commercial.
En cas de cession du bail ou du fonds de commerce
La cession du droit au bail ou du fonds ne crée pas de nouveau bail : le cessionnaire reprend le contrat existant et ses annexes. Aucun texte n’impose alors de refaire les diagnostics, mais le repreneur a intérêt à exiger les documents d’origine et à vérifier leur validité avant de signer, car il héritera des éventuelles difficultés à la prochaine échéance. Le même réflexe vaut pour le locataire sortant : avant d’envoyer sa lettre de résiliation de bail, il vérifie l’état des lieux d’entrée, qui sert de référence pour chiffrer les réparations à sa charge.
Bail professionnel et bail mixte
Le bail professionnel (professions libérales) est soumis au même DPE et au même ERP que le bail commercial, mais pas aux annexes de la loi Pinel. Lorsque le local est loué à usage mixte professionnel et d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 s’applique et le dossier s’alourdit : constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, états des installations d’électricité et de gaz de plus de 15 ans, information sur le bruit à proximité des aéroports, en plus du DPE et de l’ERP. Pour une boutique louée avec un logement accessoire sous le statut des baux commerciaux, fournir ces diagnostics « logement » limite le risque de contestation.
Sanctions et risques en cas d’oubli
Signer un bail commercial sans DPE n’entraîne pas d’amende administrative : aucun texte n’en prévoit pour ce manquement. Le risque est civil et se manifeste au moment où les intérêts des parties divergent, par exemple à la révision du loyer, au renouvellement ou lors d’un départ anticipé. Le tableau résume les conséquences connues de chaque manquement.
| Manquement | Conséquence possible | Fondement |
|---|---|---|
| DPE absent ou périmé | Action en responsabilité si le locataire prouve un préjudice ; argument de négociation sur le loyer | Art. L. 126-29 CCH, droit commun de la responsabilité |
| Étiquette énergie absente d’une annonce | Amende administrative jusqu’à 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) pour un professionnel | Art. L. 126-33 CCH |
| ERP absent ou de plus de 6 mois | Résolution du bail ou diminution du loyer demandée au juge | Art. L. 125-5 C. env. |
| Dossier technique amiante non constitué | Contravention de 5e classe et responsabilité du propriétaire | Code de la santé publique |
| Inventaire des charges absent | Impossibilité de refacturer les charges non listées | Art. L. 145-40-2 C. com. |
La régularisation reste possible en cours de bail. Elle n’efface pas la période passée, mais elle retire au locataire un argument pour la suite :
- commandez le diagnostic manquant auprès d’un diagnostiqueur certifié, après avoir comparé plusieurs devis ;
- remettez-le au locataire par avenant signé des deux parties, ou à défaut par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- conservez la preuve de la remise avec le bail, puis notez dans votre calendrier la date d’expiration du document pour le prochain renouvellement.
Questions fréquentes
Le DPE est-il obligatoire pour un bail commercial ?
Oui. Depuis la loi Grenelle II de 2010, le DPE doit être joint à tout bail portant sur un local bâti, commercial compris, sauf si le bâtiment fait partie des catégories dispensées (moins de 50 m² indépendants, monument historique, local non chauffé, etc.). Il est à la charge du bailleur et doit être en cours de validité au jour de la signature.
Est-il obligatoire de faire un DPE en cours de bail ?
Non. L’obligation joue à la conclusion du bail et à chaque renouvellement, pas pendant son exécution ni pendant une tacite prolongation. Si le DPE initial manquait, le bailleur a toutefois intérêt à le faire réaliser et à le transmettre : le locataire peut le réclamer à tout moment et s’en servir lors de la révision du loyer.
Quand le DPE n’est-il pas obligatoire ?
Le DPE n’est pas exigé pour les bâtiments indépendants de moins de 50 m², les constructions provisoires de 2 ans au plus, les locaux artisanaux, industriels ou agricoles à faible besoin de chauffage, les lieux de culte, les monuments historiques et les bâtiments non chauffés. Les baux ruraux et les locations saisonnières en sont également exclus.
Quel est le tarif d’un DPE pour un local commercial ?
Le prix est libre et dépend de la surface, de la complexité des équipements et de la localisation. Comptez en général 300 à 500 € HT pour un bureau ou une boutique de taille courante, et davantage pour un plateau de bureaux ou un bâtiment entier. Le paiement incombe au propriétaire bailleur.
Les diagnostics plomb et termites sont-ils obligatoires ?
Pas pour un bail purement commercial. Le constat plomb devient obligatoire lorsque le local comprend une partie habitation louée sous le régime de la loi de 1989 dans un immeuble antérieur à 1949. L’état relatif aux termites concerne la vente dans les zones délimitées par arrêté, pas la location ; certains bailleurs le fournissent volontairement.
Qui paie les diagnostics du bail commercial ?
Le bailleur, qui est débiteur de l’obligation d’information : c’est à lui de commander et de régler le DPE, l’ERP et le repérage amiante, et une clause du bail ne peut pas reporter cette obligation sur le locataire. Les études que le locataire commande pour ses propres besoins, comme un audit énergétique ou un diagnostic avant travaux, restent à sa charge.
Sources
- Entreprendre Service Public, « Contrat de bail commercial », rubrique des documents à annexer au bail (consulté en octobre 2026).
- Service Public, « Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) », vérifié le 1er janvier 2026.
- Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-26 à L. 126-33 et R. 126-15 ; décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 sur la validité des DPE.
- Code de l’environnement, articles L. 125-5, L. 125-7 et L. 125-9 ; Code de la santé publique, article R. 1334-29-5 ; Code de commerce, articles L. 145-40-1 et L. 145-40-2.
