Un logiciel d’état des lieux remplace le formulaire papier par une application sur tablette ou smartphone : vous décrivez chaque pièce, prenez des photos, faites signer le locataire sur l’écran et envoyez le PDF aux deux parties en fin de visite. Les principales solutions françaises (Edouard, Nockee, ImmoPad, Startloc, homePad) coûtent entre 3 et 12 € par état des lieux à l’unité, ou de 290 à 600 € par an en illimité. Pour un propriétaire qui loue un ou deux logements, une formule à l’unité suffit ; une agence a intérêt à un abonnement.
Ce que fait une application d’état des lieux
Les termes « logiciel » et « application » désignent ici le même outil : une application mobile utilisée pendant la visite, reliée à un espace en ligne où l’on prépare les modèles et retrouve les rapports. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 autorise expressément l’état des lieux établi sous forme électronique et remis aux parties par voie dématérialisée : le document produit par une application a la même valeur qu’un formulaire papier, à condition de contenir les mentions obligatoires et d’être signé par les deux parties.
Les fonctions que l’on retrouve dans presque toutes les solutions du marché :
- Modèles par type de logement (studio, T3, maison, meublé) avec la liste des pièces et des éléments à décrire.
- Photos illimitées, rattachées à chaque élément et horodatées.
- Fonctionnement hors ligne, indispensable dans les caves, parkings ou immeubles mal couverts, avec synchronisation au retour du réseau.
- Signature électronique sur l’écran, et parfois à distance par lien et code SMS.
- Comparatif entrée/sortie : l’état des lieux de sortie reprend celui d’entrée, vous ne notez que les changements.
- Relevés de compteurs et remise des clés, avec photos des index.
- Envoi automatique du PDF par e-mail au locataire et au propriétaire.
Les outils se distinguent ensuite par l’intelligence artificielle (pré-remplissage à partir de photos ou de la dictée vocale), le chiffrage des travaux, la grille de vétusté, l’horodatage qualifié et les connexions avec les logiciels de gestion locative.
Comparatif des logiciels d’état des lieux en 2026
Les tarifs ci-dessous ont été relevés en octobre 2026 sur les pages tarifs des éditeurs. Ils sont indiqués tels qu’affichés (HT ou TTC) : comparez-les à TVA égale si vous ne la récupérez pas.
| Logiciel | À l’unité | Abonnement | Utilisateurs | Profil visé |
|---|---|---|---|---|
| Edouard | 4,90 € TTC, ou 2,99 € par lot de 10 | 34,90 € TTC/mois ou 290 € TTC/an, illimité | 3 inclus en annuel | Particuliers, agences, experts en état des lieux |
| Nockee | 5,99 € HT (formule Flex, sans frais fixes) | Dès 49,92 €/mois (formule Zen, illimité) | Illimités en Flex, 1 en Zen (+10 € HT par utilisateur) | Agences et gestionnaires |
| ImmoPad | Packs de 1, 10 ou 20 rapports : 9,90 €, 79 €, 139 € HT | Starter 19,90 € HT/mois sur un an, Business 34,90 € HT/mois | 2 inclus dans les packs | Agences, administrateurs de biens |
| Startloc | Non proposé | 290 €/an (5 utilisateurs) ou 490 €/an (10 utilisateurs), illimité | 5 ou 10 | Agences, indépendants |
| homePad | Par crédits (1 crédit = 1 document signé) | Abonnements avec engagement, tarifs sur demande | Selon contrat | Agences et groupes, multilingue |
| Qalimo | Inclus dans la gestion locative | 4,90 € TTC par bien et par mois (jusqu’à 7 biens) | Multi-utilisateurs en formule Pro | Propriétaires qui gèrent seuls |
Edouard
Edouard vise à la fois les particuliers et les professionnels avec un paiement à l’usage : vous achetez un état des lieux quand vous en avez besoin, sans abonnement, et les mois sans activité ne coûtent rien. L’application propose la reconnaissance des éléments par photo, la dictée vocale, l’import d’un ancien état des lieux et le chiffrage des travaux et du nettoyage. La signature à distance est facturée 0,99 € par signature et l’horodatage qualifié eIDAS 49 € par an en option. L’éditeur publie lui-même un comparatif de marché : ses comparaisons avec les concurrents sont à lire comme celles d’un acteur intéressé.
Nockee
Nockee fait partie d’une suite de mise en location (annonces, visites, candidatures, espace locataire). Sa formule Flex facture 5,99 € HT par rapport sans frais fixes, avec utilisateurs et appareils illimités, ce qui convient bien à un réseau de mandataires au volume irrégulier. La formule Zen passe à l’illimité pour un utilisateur. Photos illimitées, signature électronique, horodatage certifié, personnalisation au logo de l’agence et import d’anciens états des lieux sont inclus. L’éditeur met en avant un pré-remplissage par intelligence artificielle.
ImmoPad
ImmoPad est l’un des outils historiques du secteur, utilisé par des agences et des administrateurs de biens. Il propose des packs de rapports (le rapport revient à 6,95 € HT dans le pack de 20) ou des abonnements par utilisateur, moins chers avec un engagement d’un an. Son point fort est le chiffrage des travaux à partir de l’état des lieux de sortie, utile pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Un module d’IA, un espace locataire et une passerelle vers les logiciels de gestion font partie des offres ; la signature électronique avancée passe par l’option DomuSign.
Startloc
Startloc mise sur un abonnement annuel unique : 290 € par an pour des états des lieux illimités et cinq utilisateurs, 490 € pour dix utilisateurs. Il fonctionne sur ordinateur, tablette Android, iPad et mobile, avec synchronisation et assistance incluses. L’éditeur, présent depuis 2015, revendique plus de 11 000 utilisateurs. Il n’y a pas d’achat à l’unité : le calcul devient intéressant à partir de quelques états des lieux par mois, moins pour un bailleur occasionnel. Un essai gratuit de 48 heures est proposé.
homePad et Qalimo
homePad, présent dans plusieurs pays européens et disponible en plusieurs langues, s’adresse surtout aux agences et groupes : il vend des crédits dans le cadre d’abonnements avec engagement, sans grille publique, et intègre un chiffrage des travaux avec grille de vétusté. Qalimo est un logiciel de gestion locative pour propriétaires : l’état des lieux mobile y est un module parmi d’autres (baux, quittances, suivi des loyers). Pour un bailleur qui gère seul quelques logements, c’est une alternative cohérente à une application dédiée, avec 30 jours d’essai gratuit.
Quel logiciel choisir selon votre profil ?
Le bon outil dépend surtout du nombre d’états des lieux que vous réalisez dans l’année et de qui les réalise. Une simulation simple aide à trancher :
| Votre situation | Volume annuel | Formule la plus logique |
|---|---|---|
| Propriétaire d’un ou deux logements | 2 à 6 états des lieux | Paiement à l’unité, ou module inclus dans un logiciel de gestion locative |
| Bailleur avec un petit parc ou location meublée étudiante | 10 à 30 | Lot de rapports ou formule à l’unité sans frais fixes |
| Agence immobilière, gestion locative | Plus de 50 | Abonnement illimité multi-utilisateurs avec connexion au logiciel de gestion |
| Expert ou prestataire d’états des lieux | Plusieurs centaines | Abonnement illimité, rapports à votre logo, espace de consultation pour les mandants |
Avant de souscrire, testez au moins deux applications sur un vrai logement. Les critères qui font la différence sur le terrain :
- La vitesse de saisie d’une pièce complète (bibliothèque d’éléments, états prédéfinis, dictée).
- La qualité du rapport PDF : lisibilité, photos rattachées aux bons éléments, comparaison entrée/sortie claire.
- Le fonctionnement réel hors ligne, à tester en mode avion.
- La compatibilité avec votre tablette (iPad ou Android) et la taille de l’écran pour la signature.
- La possibilité d’exporter et de récupérer vos données si vous changez d’outil.
- L’hébergement des données dans l’Union européenne, conformément au RGPD.
Les règles légales qu’un état des lieux numérique doit respecter
Pour une location vide ou meublée de résidence principale, l’état des lieux est encadré par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret du 30 mars 2016. Il est établi contradictoirement par le bailleur et le locataire (ou leurs mandataires), en autant d’exemplaires que de parties. Le document doit comporter au minimum :
- le type d’état des lieux (entrée ou sortie), sa date et l’adresse précise du logement ;
- le nom ou la dénomination des parties et, le cas échéant, de leurs mandataires ;
- les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz) ;
- le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès ;
- la description précise, pièce par pièce, des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement ;
- à la sortie, la date de l’état des lieux d’entrée et les évolutions constatées ;
- la signature des parties.
Pour un logement meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier s’ajoutent à l’état des lieux : leurs règles sont détaillées dans la section suivante. Le locataire peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours qui suivent sa réalisation, et pour les éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe : un bon logiciel permet d’ajouter cet avenant au rapport initial.
État des lieux d’un logement meublé : l’inventaire obligatoire
Quand le logement est loué meublé comme résidence principale (bail meublé ou bail mobilité), la loi impose un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis à la remise des clés puis à leur restitution. Ces documents sont signés par le propriétaire (ou l’agence) et par le locataire, et annexés au bail. Leur établissement ne peut donner lieu à aucune facturation en plus de celle de l’état des lieux. Concrètement, l’état des lieux décrit le logement pièce par pièce, et l’inventaire liste chaque meuble et objet fourni, avec sa quantité et son état : dans une application, il prend la forme d’une liste d’éléments rattachée à chaque pièce, avec photos.
Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale du mobilier. Elle sert de trame à l’inventaire : un élément absent peut conduire le juge à requalifier le bail meublé en bail de logement vide.
| Élément obligatoire | Ce que l’inventaire doit préciser |
|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | Nombre de couchages, état du matelas et du linge fourni |
| Volets ou rideaux dans les chambres | Présence et fonctionnement de l’occultation |
| Plaques de cuisson, four ou micro-ondes | Marque, fonctionnement, propreté |
| Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à -6 °C maximum) | Fonctionnement, joints, clayettes |
| Vaisselle et ustensiles de cuisine | Nombre de pièces par type (assiettes, verres, casseroles) |
| Table et sièges | Nombre de chaises, rayures, stabilité |
| Étagères de rangement | Nombre, fixation, état |
| Luminaires | Nombre et fonctionnement |
| Matériel d’entretien ménager | Aspirateur s’il y a de la moquette, balai, serpillière |
À la sortie, l’inventaire de sortie se compare ligne à ligne à celui d’entrée : un objet manquant ou un meuble dégradé au-delà de l’usure normale peut être retenu sur le dépôt de garantie, plafonné à deux mois de loyer hors charges en location meublée. Le propriétaire doit justifier chaque retenue (devis, factures) et restituer le dépôt dans le mois qui suit la remise des clés si l’état de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois sinon. Pour une location de vacances (meublé de tourisme), ces règles de la loi de 1989 ne s’appliquent pas, mais un inventaire signé reste la meilleure preuve en cas de casse. La plupart des logiciels du comparatif proposent un modèle « meublé » qui intègre directement cette liste.
Quel est le prix d’un état des lieux réalisé par un professionnel ?
Le coût du logiciel est distinct des honoraires facturés au locataire. Quand une agence réalise l’état des lieux d’entrée, la part payée par le locataire est plafonnée : elle ne peut dépasser ni la moitié des frais facturés, ni 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable depuis le 1er janvier 2026 (3 € auparavant). L’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire, sauf s’il est réalisé par un commissaire de justice faute d’accord amiable, auquel cas les frais sont partagés par moitié. Ces règles valent que le document soit rédigé sur papier ou dans une application. Pour les locaux professionnels, les règles diffèrent : voir notre article sur l’état des lieux d’un local commercial.
Questions fréquentes
Quel est le meilleur logiciel d’état des lieux ?
Aucun outil ne domine sur tous les critères. Edouard et Nockee sont les plus souples pour un volume irrégulier grâce au paiement à l’usage, Startloc est simple pour une équipe qui fait beaucoup d’états des lieux, ImmoPad et homePad sont bien implantés en agence avec le chiffrage des travaux. Testez-les sur un vrai logement avant de choisir.
Existe-t-il un logiciel d’état des lieux gratuit ?
Les solutions professionnelles sont payantes, mais la plupart proposent un essai gratuit : 14 jours avec un état des lieux inclus chez Edouard, 48 heures chez Startloc, 30 jours pour Qalimo. Un particulier peut aussi remplir un modèle papier ou un tableur et y joindre des photos datées : le document est valable s’il contient les mentions obligatoires.
Une application d’état des lieux fonctionne-t-elle sans connexion internet ?
Les applications citées fonctionnent hors ligne pendant la visite : photos, saisie et signature sur l’écran sont enregistrées sur l’appareil, puis synchronisées au retour du réseau. Seules la signature à distance par SMS et l’envoi immédiat du PDF demandent une connexion. Vérifiez ce point en mode avion pendant l’essai.
Comment faire un état des lieux soi-même ?
Prévoyez une heure pour un T2, en présence du locataire. Parcourez les pièces dans le même ordre, décrivez chaque élément avec un vocabulaire précis (neuf, bon état, usagé, dégradé), photographiez les défauts, relevez les compteurs et notez les clés remises. Faites signer les deux parties et remettez un exemplaire à chacune, sur papier ou par e-mail.
Quelle tablette utiliser pour faire ses états des lieux ?
Une tablette de 10 à 11 pouces suffit : l’écran est assez grand pour signer et relire le rapport, et l’appareil reste maniable d’une main. Vérifiez que l’application choisie existe sur votre système (iPadOS ou Android) et privilégiez un modèle avec un bon appareil photo et une batterie qui tient une journée de visites.
Sources
- Légifrance, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux.
- Service-public.fr, fiche F10696 sur les frais d’agence et le plafond de l’état des lieux d’entrée (3,03 € TTC/m² en 2026).
- Service-public.fr, fiches F34769 (mobilier obligatoire d’un logement meublé, décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) et F31269 (dépôt de garantie).
- Pages tarifs d’Edouard, Nockee, ImmoPad, Startloc et Qalimo, relevées en octobre 2026.
